Investir dans la colocation est une niche très rentable.
En effet, la colocation est un modèle très prisé en milieu urbain, proche des écoles ou de pôles économiques. Elle est vu comme une solution pour partager un espace plus grand, plus convivial et à prix abordable.
La colocation rime souvent avec étudiants. Pourtant, elle séduit aussi d’autres types de populations.
C’est une solution gagnant-gagnant car investisseurs et locataires y trouveront leur compte. Voyons voir ça de plus près.
La colocation, c’est quoi ?
La colocation c’est simplement la location d’une habitation par plusieurs personnes qui sont colocataires. Dans ce cas-ci, il existera un seul bail unique signé entre les colocataires et le bailleur.
Chaque personne dispose d’une chambre individuelle et partage des pièces de vie en commun telles que la salle de bain, le salon, les toilettes, la cuisine, etc.
L’avantage de la colocation pour les occupants est principalement de diminuer le montant du loyer et des charges. Vivre en colocation coûte moins cher que de vivre dans son propre appartement ou studio.
Pourquoi choisir la colocation en tant qu’investisseur ?
Soyons clair ! La colocation est un des meilleurs moyens d’augmenter fortement sa rentabilité. On peut la qualifier d’investissement à haut rendement.
Prenons un exemple pour illustrer sa puissance :
Madame A achète une belle grande bâtisse à 300.000 €. Une belle affaire puisqu’elle est située proche de toutes commodités (magasins, gare, métro). Selon ses estimations, elle pourra demander 1.600 € de loyer/mois.
A ce prix, il faudra quand même bien chercher un locataire qui en aura les moyens.
Cependant, Madame A, souhaitant ne faire aucune erreur dans ses calculs, a rejoint un super club immobilier belge appelé Le Club. D’autres investisseurs la font réfléchir. Elle pourrait transformer ce lieu en 3 studios et en tirer 3×800€ = 2.400€ de loyer/mois.
Mieux encore, elle pourrait transformer ce bien en une colocation.
En y réfléchissant, elle pourrait y installer 8 chambres en tout, générant ainsi 8×400€ = 3.200€. Dans ce cas-ci, elle attirerait plus de locataires que dans la situation initiale.
Voici une belle démonstration de la puissance de la colocation. Madame A a pu doubler les loyers perçus en partant de la situation initiale.
Quel public-cible pour la colocation ?
N’allez pas croire que la colocation attire uniquement les étudiants avides de tapage nocturne. C’est vraiment un cliché !
La colocation visent aussi :
– les jeunes actifs
– les travailleurs expatriés
– les personnes récemment divorcées
– les seniors
– les familles monoparentales
…
Cette option devient très séduisante dans les grandes villes où le montant des loyers est souvent plus élevé.
Niveau de sécurité supérieur à la location classique
Voici les 2 raisons principales qui font de la colocation une option sécure :
1) Vide locatif quasi neutralisé
Ici vous diminuez le risque de vide locatif. Rappelons que celui-ci désigne la période séparant le moment où un locataire quitte le bien et où un autre arrive.
Cette période est évidemment à éviter autant que possible puisqu’aucun loyer n’est perçu durant cette période.
Cependant, la magie de la colocation rend ce risque limité. En effet, en cas d’inoccupation de l’une des chambres, vous ne perdrez pas la totalité du loyer mais seulement une partie puisque vous percevrez toujours les loyers des autres chambres.
2) Une clause à ajouter qui peut vous sauver
En tant que propriétaire, vous devez ajouter cette clause dans le bail !
Il s’agit de la clause de solidarité entre colocataires. Celle-ci est une réelle protection pour vous, en tant que bailleur.
Pourquoi ?
Ici chaque colocataire garantit individuellement l’ensemble des obligations du contrat. En d’autres termes, les autres colocataires devront payer le loyer au complet et les charges locatives si un colocataire ne paie plus.
De cette façon, le risque d’insolvabilité de certains colocataires sera amoindri. Ici le loyer ne reposera pas uniquement sur une seule personne mais un groupe disons solidaire.
Faut-il un permis de location ?
Il est toujours bon de rappeler ceci.
En Wallonie, il faut un permis de location pour :
– les petits logements individuels
– les logements collectifs
Ceux-ci doivent soit, être repris comme « résidence principale », soit être occupés par des étudiants.
Pour bien comprendre, rappelons les définitions …
– Logement collectif = « le logement dont au moins une pièce d’habitation ou un local sanitaire est utilisé par plusieurs personnes majeures ne constituant pas un seul et même ménage ». La colocation en fait partie.
– Petit logement individuel = « logement individuel dont la superficie habitable ne dépasse pas 28 m2. ».
Attention, il y a des exceptions :
- Pas de permis de location requis pour les habitations qui se trouvent dans l’immeuble où le propriétaire habite, ceci s’il n’y a pas plus de 2 logements et 4 locataires.
- Pas de permis de location requis pour les colocations dans un logement unifamilial ayant conclu un seul contrat de bail pour tous les locataires (=colocation) comprenant maximum 4 adultes habitant le logement).
A Bruxelles, on ne parlera pas de permis de location mais d’attestation de conformité.
Cependant, l’attestation de conformité «ordinaire» n’est plus requise depuis 2013. Vous ne pouvez plus non plus en faire volontairement la demande. Elle pourra se constituer uniquement en cas de contrôle (par exemple un locataire dénonce l’insalubrité du logement).
Le locataire peut alors demander à la Direction régionale de l’Inspection du Logement (DRIL) de vérifier le bien locatif. Si l’inspection révèle qu’il n’est pas conforme aux normes, le propriétaire peut être obligé d’effectuer des travaux, puis de demander un certificat de conformité.
Comment aménager une colocation ?
Au-delà de l’aspect esthétique du bien. La législation va vous imposer, en tant que bailleur, plusieurs critères à respecter en termes de salubrité, luminosité, surface habitable/personne, etc.
Tenez bien compte de tous les critères à considérer lors de vos visites.
Voici le tableau des superficies :
Source : site de Wallonie logement SPW
Ensuite, vient l’aspect esthétique et ce que vous allez inclure au sein du logement.
Un conseil : adaptez le logement au besoin de votre cible (étudiants, jeunes travailleurs, seniors, … ?). Identifiez donc bien leurs besoins en vous mettant dans leur peau.
Par exemple, vous louez à des étudiants :
– ils cuisineront sans doute ensemble : prévoyez un plan de travail vaste pour éplucher les patates tous ensemble (ça renforce les liens)
– ils mangeront ensemble : prévoir une table suffisamment grande pour accueillir tout le monde
– les étudiants n’aiment pas faire la vaisselle : installez un lave-vaisselle jouera en votre faveur
– vous pourriez acheter un babyfoot (effet coup de cœur) et installer netflix
– etc.
Pour des seniors :
– pensez à un immeuble avec ascenseur
– équipement de balnéothérapie (coup de cœur)
– …
Voilà quelques idées mais n’hésitez pas à sonder votre public cible pour identifier les besoins via un questionnaire à diffuser par exemple.
De plus, en colocation, il est vivement recommandé de fournir un logement meublé pour attirer les locataires. Rappelez-vous qu’il existe une taxation du loyer des meubles.
Et misez également sur la décoration intérieur pour en faire un lieu cozy et susciter le coup de cœur. Vous pouvez joliment décorer pour pas cher à l’heure actuelle. Si vous n’avez pas la fibre, faites appel à un expert en home staging.
Dernière astuce : allez faire un tour sur le site appartager.be pour vous imprégner de la demande et des lieux prisés.
La colocation est donc un très bon filon pour les investisseurs qui souhaitent augmenter leur rentabilité. Il y a constamment de la demande. N’hésitez plus.